Konut Kiralarında Yeni Dönem: Depozitonun Bankaya Yatırılma Zorunluluğu

Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin yürürlüğe giren yeni düzenlemeleri çerçevesinde, 2020 yılından itibaren güvence bedelinin yani depozitonun elden verilemeyeceğini biliyor muydunuz ?

Konut kiralarında adeta bir adet haline gelmiş ve kira sözleşmelerinin kurulduğu sırada, kiracı tarafından kiralanan konutta meydana gelebilecek ve kiracı kaynaklı olası zararlara karşı verilen güvence bedeli yani depozitonun, geçtiğimiz yıla kadar elden verilmesi halinde bu güvence bedeli usulüne uygun olarak verilmiş kabul edilmekteydi.

Fakat, geçtiğimiz yıl yürürlüğe giren ilgili hükümler neticesinde artık elden güvence bedeli verilmesi mümkün olmayacak ve hatta kiracı ve kiraya veren depozitonun elden verilmesi hususunda anlaşmış olsalar dahi, verilen depozito hukuki bir sonuç doğurmayacak olup, kanuna aykırı olacaktır.

Zira, yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu 342. Maddesi çerçevesinde, kanun kiracı tarafından güvence bedeli olarak verilen paranın, bankada “bir vadeli tasarruf hesabına” yatırılacağını açıkça belirtmiştir. Bu bağlamda ilgili hüküm emredici nitelikte olduğundan dolayı, aksine bir anlaşma mümkün olmayıp, güvence bedelinin bankaya yatırılması zorunluluğu doğmuştur.

Bankaya yatırılan güvence bedelinin iadesi ise ancak ve ancak her iki tarafın da rızası ile mümkün olacaktır ve fakat bunun dışında, kiraya veren bir icra takibi başlatarak veya kesinleşmiş mahkeme kararı ile bu güvence bedelini kiracının rızası olmaksızın bankadan çekebilir.

Burada, kiraya verenin güvence bedelini bankadan çekmesi ile kastedilen, aslında önceki yıllarda elden verilen depozitolara ilişkin kiraya verenin, konutta meydana gelen zararlar dolayısıyla yaptığı kesintilerdir. Yeri gelmişken şunu da belirtmekte fayda vardır; Türk Borçlar Kanunu’nun 334. Maddesi çerçevesinde “kiracının olağan eskimelerden sorumluluğu olmaz”. Bu hüküm uygulamada en çok konutun boyalı (badanalı) teslim edildiği ve boyalı (badanalı) teslim alınacağı hususunda uyuşmazlık yaratmaktadır.

Zira, kiraya veren evi boyalı teslim edip boyalı teslim alacağına ilişkin olarak bazı hükümleri kira sözleşmesine ekleyebilmekte ve bu doğrultuda depozitodan boya bedellerinin kesintisini talep edebilmektedir ancak, altını çizmek gerekir ki; konutun “olağan kullanıma uygun” olarak kullanılması halinde, kiracının evi boyatmak gibi bir yükümlülüğü doğmayacak ve bu doğrultuda, kiraya verenin güvence bedelinden kesinti yapması mümkün olmayacaktır.

Diğer taraftan, kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içerisinde kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra yoluyla takibe giriştiği bankaya bildirmemiş ise banka, kiracının istemi üzerine güvence bedelini kiracıya faizi ile birlikte iade etmekle yükümlüdür.

Kira sözleşmelerinde depozito verilmesine ilişkin olarak değişen bu usul ile birlikte şunu da özellikle vurgulamak gerekir; ilgili hüküm emredici nitelikte olduğundan, elden verilen depozitonun, taraflar anlaşmış olsa dahi bir geçerliliği yoktur ve bu kapsamda, sebepsiz zenginleşme hükümlerine uygun olarak kiracı tarafından kiraya verenden talep edilebilir.

Diğer bir değinilmesi gereken husus ise, güvence bedelinin miktarına ilişkindir. Bu bağlamda güvence bedeli “üç aylık kira bedelini” aşamaz. Yani söz gelimi, 2000 TL değerindeki bir daire için, 8000 TL’lik güvence bedeli talep edilmesi mümkün olmayacaktır.

Toparlamak gerekirse, güvence bedelinde yeni dönem olarak nitelendirebileceğimiz bu dönemde, hem kiracıyı hem de kiraya vereni koruma amaçlı bu düzenlemelere uyulması zorunludur. Böylelikle, bir yandan kiracı tarafında, depozitoda yapılan haksız kesintilerin önüne geçilebilecek iken, diğer yandan da kiraya veren tarafında, depozitonun kanunen güvence altına alınması sağlanmıştır.

Ayrıca güvence bedeline işleyecek olan faiz ile birlikte, uzun dönem kiralamalarda da güvence bedelinin mali değeri korunmuş olacaktır.